房产税制需顶层设计加因地制宜

房产税被外界认为是2013年楼市的最大悬念之一。目前不少专家也认为房产税扩容时机已经成熟。对社会各界和媒体高度关注的房产税征收问题，最关键的是需要完善房产税制，在全国层面进行顶层设计，在地方层面根据实际情况制定房产税的具体实施细则。

一方面，征收房产税能够有效地抑制房地产的消费需求，从而有效遏制房价上涨。同时，可以抑制人们对于房地产的消费 需求，引导居民理性消费，有效地调节人们的消费结构。另一方面，征收房产税可以增加房地产的有效供给。由于房产税抑制了投机性投资，那么以期将房产出租或 转手出售获利的投资型持房者，考虑到房地产投资收益的不确定性，便会退出持有，将多余的闲置房屋放到市场上，这就大大增加了市场的有效供应。

随着中国经济持续快速增长和居民收入提高，人们拥有房产的比例也在不断攀升，这给开征房产税提供了宽广的税基，而且房产具有固定不动和稳定增长的特点，因此可以为地方政府提供长期稳定的税源，对进一步完善地方税制体系的建设具有举足轻重的作用。

重庆市和上海市房产税的试点本身具有积极意义，但房产税的试点在财政收入、调控房地产价格市场和调节人们贫富差距方面作用还十分有限，房产税的功能远远 没有发挥出来。如试点房产税的征税对象的选择主要在新购住房，免税面积的设定过于宽松，客观上是对既得利益群体的保护，也没有触及我国房地产市场中的突出 问题——大量的空置房和部分人持有多套住房。

可见，重庆、上海的房产税试点仅仅是我国房产税改革的一个开始，房产税的改革涉及千家万户和人们的切身利益，未来改革仍然任重道远，渐进性和局部试点改革应是各地进行房产税改革的基本思路，房产税具体的实施细则也需要在改革中不断完善。

目前我国存在的房产税的纳税人是房屋产权所有人，以房屋为征税对象，按房价或出租租金收入进行征收房产税。其征收范围包括城市、县城、建制镇和工矿区的 经营性的房屋。现行按房产原值一次减除10%-30%后的余值计税的税率为1.2%，按房产出租的租金收入计税的税率为 12%.笔者以为，新开征的房产税的征收范围应在原有的基础上扩大到非经营性的房产，即对所有的房产都要纳入到征税范围中来，应按房产现值和租金收入设计 不高于原房产税税负水平的比例税率和定额税率进行征收，房产税的减免规定应结合各地的实际情况来制定，取消原房产税和城市房地产税，同时对现行土地增值 税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税进行配套改革。

事实上，随着房产存量不断增加，房产税收入也将持续增加，即地方政府通 过房产税可以筹集的资金是不断增长的。这不仅有效降低了地方政府对土地财政的依赖程度，还使得地方政府的筹资能力得到增强，优化地方税制结构，使我国逐步 建立起以房产税为主体的地方税制体系。虽然现阶段开征房产税不能马上使地方政府完全摆脱土地出让金的依赖，但这也可在很大程度上削弱地方政府“土地财政” 的特征。

考虑到一旦各地开征房产税，房产税将逐渐成为地方的主要税种，房产税制需要在全国层面进行顶层设计，即房产税的纳税人、征税 对象、适用税率、纳税方式、减免规定以及违章处理等方面要制定全国统一的条例，这样才能保证房产税制最大的公平与效率。同时，鉴于各地社会经济发展水平不 平衡，房产税的具体实施细则和征收管理条例可由地方政府根据实际情况来制定。