资产证券化股权REITs案例解析01

资产证券化股权 REITs案例解析

目   录

一、资产证券化概念、分类、参与主体、一般程序和意义

二、REITs概念、分类、主要特征及意义

三、私募REITs的参与者及操作流程

四、私募REITs的案例分析

一、资产证券化概念、分类、参与主体、一般程序和意义

一、资产证券化概述

（一）资产证券化的概念

资产证券化是指通过结构性重组，将缺乏流动性但具有未来现金流收入的资产构成的资产池转变为可以在金融市场上出售和流通的证券。

传统的证券发行是以企业为基础，而资产证券化则是以特定的资产池为基础发行证券。

广义的资产证券化是指某一资产或资产组合采取证券资产这一价值形态的资产运营方式。

资产证券化类型：信贷资产证券化、企业资产证券化、资产支持票据和资产持计划。

狭义的资产证券化专指信贷资产证券化。

1、实体资产证券化

即实体资产向证券资产的转换，是以实物资产和无形资产为基础发行证券并上市的过程

2、信贷资产证券化

是指把欠流动性但有未来现金流的信贷资产（如银行的贷款、企业的应收账款等）经过重组形成资产池，并以此为基础发行证券。

3、证券资产证券化

即证券资产的再证券化过程，就是将证券或证券组合作为基础资产，再以其产生的现金流或与现金流相关的变量为基础发行证券。

4、现金资产证券化

是指现金的持有者通过投资将现金转化成证券的过程。

缩写字母释义

ABS——指资产支持证券化（狭义的ABS不包括CDO）；

CDO——指担保债务凭证证券化；

MBS——指房地产抵押贷款支持证券化；

CMBS——指商业地产抵押贷款支持证券化；

RMBS——指住宅地产抵押贷款支持证券化。

SPV——指特殊目的机构(Special Purpose Vehicles)；

SPV有特殊目的公司SPC(Special Purpose Company)和特殊目的信托SPT(Special Purpose Trust)两种主要表现形式；

SIVs——指结构化投资机构(Structured Investment Vehicles)。

资产支持证券化ABS

是指发起人将缺乏流动性但能在未来产生现金流的可预见性资产（如公路.桥梁收费权、租约、抵押贷款等）或者资产集合出售给（或者信托）SPV，由其通过一定的机构安排，转化为由资产产生的现金流担保的可自由流通的证券，销售给投资者的过程。

（二）资产证券化的分类

1、根据基础资产分类

根据证券化的基础资产不同，可以将资产证券化分为不动产证券化、应收账款证券化、信贷资产证券化、未来收益证券化(如高速公路收费)、债券组合证券化等类别。

2、根据资产证券化的地域分类

根据资产证券化发起人、发行人和投资者所属地域不同，可将资产证券化分为境内资产证券化和离岸资产证券化。

离岸资产证券化——国内融资方通过在国外的特殊目的机构(SPV)或结构化投资机构(SIVs)在国际市场上以资产证券化的方式向国外投资者融资；

境内资产证券化——融资方通过境内SPV在境内市场融资。

3、根据证券化产品的属性分类

根据证券化产品的金融属性不同，可以分为股权型证券化、债券型证券化和混合型证券化。

4、根据产生的现金流分类

资产证券化可分为住房抵押贷款证券化（简称MBS）和资产支持证券化（简称ABS）两大类。

其区别在于：前者的基础资产是住房抵押贷款，而后者的基础资产则是除住房抵押贷款以外的其他资产。

（三）资产证券化的参与主体

1、发起人。

发起人也称原始权益人，是证券化基础资产的原始所有者,通常是金融机构或大型工商企业。

2、特定目的机构或特定目的受托人(SPV)。

这是指接受发起人转让的资产，或受发起人委托持有资产，并以该资产为基础发行证券化产品的机构。选择特定目的机构或受托人时，通常要求满足所谓破产隔离条件，即发起人破产对其不产生影响。

SPV的原始概念来自于防火墙(China Wall)的风险隔离设计，它的设计主要为了达到“破产隔离”的目的。SPV的业务范围被严格地限定，所以它是一般不会破产的高信用等级实体。

SPV在资产证券化中具有特殊的地位，它是整个资产证券化过程的核心，各个参与者都将围绕着它来展开工作。

3、资金和资产存管机构。

为保证资金和基础资产的安全，特定目的机构通常聘请信誉良好的金融机构进行资金和资产的托管。

4、信用增级机构。

此类机构负责提升证券化产品的信用等级，为此要向特定目的机构收取相应费用，并在证券违约时承担赔偿责任。有些证券化交易中，并不需要外部增级机构，而是采用超额抵押等方法进行内部增级。

5、信用评级机构。

如果发行的证券化产品属于债券，发行前必须经过评级机构进行信用评级。

主要评级机构:

国外：标准普尔(Standard&Poor)、穆迪(Moody)、惠誉(Fitch)、达夫菲尔普斯(D&P)

国内：大公、中诚信、联合、上海新世纪

6、承销人。

承销人是指负责证券设计和发行承销的投资银行。如果证券化交易涉及金额较大，可能会组成承销团。

7、证券化产品投资者。

即证券化产品发行后的持有人。

8、其他服务机构

资产服务商：是指负责按期收取证券化资产所产生的现金流，并其转移给SPV或SPV指定的信托机构的实体。

投资银行：协调项目操作，发行证券等。

受托人：由SPV指定的、负责对资产处置服务商收取的现金流进行管理并向投资者分配的机构。

承销商：为所发行的证券进行承销的实体。

会计师：会计、税务咨询，以及对资产组合进行尽职调查。

律师：法律咨询

（四）资产证券化的意义

对发起人的意义：

1)增强资产的流动性；2)获得低成本融资；

3)减少风险资产；4)便于进行资产负债管理

总之，资产证券化为发起者带来了传统筹资方法所没有的益处，并且随着资产证券化市场的不断深入发展，将愈加明显。

对投资者的意义:

1)较高的投资回报；投资组合多样化；降低风险；

2)扩大投资规模，提高资本收益率；

3)便于设计投资组合，灵活多变。